Talas gemensamma utrymmen

1. Vad är Talas gemensamhetslokal?

Talas är en ny gemensam klubblokal för delägarföreningarna inom Kalasatamas serviceföretag, till exempel bostadsrättsföreningar. Den är avsedd för boende, bostadsrättsföreningar och olika boendegrupper att använda till exempel för sammankomster, fester, möten, distansarbete, träning, fritidsaktiviteter, bastukvällar och gemensamma aktiviteter.
Talas har även lokaler som är öppna för alla och som kan användas inom restaurangens öppettider utan separat bokning.
Talas är en mångsidig gemensam lokal för Kalasatamas invånare i alla åldrar.

2. Vem är Talas avsett för?

Talas är avsett att fungera som en gemensam lokal för hela verksamhetsområdet för Kalasatamas serviceföretag. Målet är att den ska tjäna användare i olika åldrar: barnfamiljer, ungdomar, personer i arbetsför ålder, seniorer, bostadsrättsföreningar och andra bostadsgemenskaper i området.
Eftersom lokalen är ny kommer användningssätten att utvecklas utifrån erfarenheter och feedback.

3. Varför byggdes Talas?

Talas ingår i en helhet av gemensamma klubblokaler som bygger på Kalasatamas detaljplaner. Från början har området planerats med gemensamma fritids- och samlingslokaler.
Byggandet av Talas grundar sig således på bestämmelserna i Kalasatamas detaljplaner, enligt vilka en del av bostadstomternas gemensamma klubblokaler ska placeras i ett regionalt servicehus. Talas har därför inte medfört några ökade kostnader för de boende (varken i form av hyra eller försäljningspris), eftersom lokalerna annars skulle ha behövt byggas separat i varje byggnad.
Tanken med de gemensamma föreningslokalerna är att minska överlappande byggande: allt behöver inte byggas separat i varje bostadsrättsförening, utan en del av lokalerna kan göras gemensamma för hela området. På så sätt får alla invånare i Kalasatama tillgång till mer mångsidiga lokaler. Dessutom sparar bostadsområdena in på sina egna byggkostnader och nämnda utrymme frigörs för annan användning.
I Kalasatama planeras gemensamma klubblokaler på totalt minst cirka 3 000 kvadratmeter. Talas är den första delen av detta, med 1 200 kvadratmeter.

Finansiering, kostnader, prissättning

4. Allmänt om finansiering och kostnader

Tjänsteföretagens finansieringsmodell består av två delar. Den består av investeringsavgifter och användningsavgifter.
Under byggtiden tas en investeringsavgift ut från bostadsrättsföreningarna, vilken används för att genomföra de investeringar som servicebolagen ansvarar för, såsom gemensamma gårdar, gemensamma klubblokaler, parkeringsplatser och andra områdesspecifika tjänster.
Driftsavgifterna täcker varje månad alla driftskostnader som uppstår för de gemensamma tjänsterna, såsom kostnader för skötsel, städning, underhåll och renovering, tomthyror, hyror, försäkringar eller driftsavgifter samt bolagets administrationskostnader. När det gäller administrationskostnaderna bör man särskilt notera att tjänstebolagen även fungerar som regionala upphandlings-, byggherre- och tillsynsorganisationer. Administrationskostnaderna är således kopplade både till serviceföretagets dagliga verksamhet och till det praktiska genomförandet av de projekt och gemensamma tjänster som företaget ansvarar för.
Tjänsteföretagens användningsavgifter syns vanligtvis inte för boende som en separat faktura, eftersom de faktureras till delägarföreningar, såsom bostadsrättsföreningar. De ingår i bostadsrättsföreningarnas kostnader och fördelas till hyresgästerna till exempel via avgifterna.

5. Vad kostade Talas?

Den ekonomiska slutredovisningen för Talas är ännu inte färdig, så den slutliga totalkostnaden kommer att fastställas senare. Det avtalade entreprispriset var cirka 5 miljoner euro exklusive mervärdesskatt.

6. Hur finansierades Talas?

Talas finansierades genom investeringsavgifter för gemensamma klubblokaler som samlats in från Kalasatamas serviceföretags delägare, såsom bostadsrättsföreningar. Investeringsavgifterna baseras på byggnadsrätten för tomterna och på avtal mellan servicebolagen och delägarföreningarna.
Modellen bygger på stadens beslut samt på tomtarrendeavtal och köpeavtal som Helsingfors stad har ingått med arrendatorer eller ägare av bostadstomter, såsom bostadsrättsföreningar.
I praktiken har finansieringen samlats in från bostadstomterna under byggfasen som en del av områdets gemensamma tjänster.

7. Tog man upp ett lån för Talas?

Talas har genomförts utan lånefinansiering, trots att byggkostnaderna har stigit avsevärt under de senaste åren.

8. Har kostnaderna för Talas höjt de månatliga användaravgifterna?

Byggandet av Talas har finansierats med investeringsavgifter som samlats in till de gemensamma klubblokalerna. Inget separat lån har tagits för Talas, och byggandet har inte medfört några separata lånekostnader.
Syftet med bokningsavgifterna för Talas lokaler är att täcka de kostnader som uppstår vid användningen av lokalerna på ett så rättvist sätt som möjligt enligt principen ”användaren betalar” och att stödja Talas förmåga att betjäna invånarna på lång sikt.
Talaks bokningsavgifter baseras på uppskattade utnyttjandegrader under startfasen, vilka har uppskattats försiktigt eftersom byggnaden nyligen tagits i bruk och Talaks ännu inte är allmänt känt.
Utifrån önskemål från invånarna bör byggnaden vara ekonomiskt självförsörjande. Om utnyttjandegraden överstiger det uppskattade målet kan vi överväga att sänka bokningsavgifterna.
Om man vill sänka bokningsavgifterna för Talaks lokaler när utnyttjandegraden är låg, är ett alternativ att höja den månatliga användningsavgiften som tas ut från delägarföreningarna. I så fall bidrar alla boende till att täcka Talaks driftskostnader, även om de inte använder lokalerna.

9. Varför tas det ut avgifter för användningen om lokalen redan är byggd?

Att bygga och att använda är två olika saker. Byggandet har finansierats med investeringsavgifter som samlats in till gemensamma klubblokalerna, men driften medför löpande kostnader, såsom städning, uppvärmning, vatten, service och underhåll. Bokningsavgifterna täcker dessa löpande kostnader och säkerställer att lokalen hålls i gott skick även på lång sikt.

10. Hur beräknas priset för en bastubokning?

Talaks bastuavdelning är en bokningsbar helhet avsedd för grupper. I bokningen ingår bastu-, tvätt- och omklädningsrum samt bastustuga med porslin.
I priset ingår till exempel städning, uppvärmning, vatten och underhåll. Priset påverkas också av bokningens längd. Eftersom Talas är en ny anläggning följs prissättningen upp och justeras vid behov under den inledande fasen utifrån erfarenheter och återkoppling.

11. Vad används hyresintäkterna och bokningsavgifterna till?

Hyresintäkterna och bokningsavgifterna täcker de kostnader som uppstår i samband med underhåll och drift av Talas. Tjänsteföretagen drivs enligt självkostnadsprincipen: de strävar inte efter vinst och delar inte ut utdelning. Eventuellt överskott används för att stödja företagets verksamhet och utveckla gemensamma tjänster.

Byggnation och tillsyn

12. Hur har byggandet av Talaks övervakats?

Byggandet av Talaks har övervakats av tjänsteföretagens styrelser, projektledningen och byggkonsulten.
Förutom styrelserna och styrgrupperna har även tjänsteföretagens verkställande direktörer deltagit i rollerna som projektledning, tillsyn och mottagning, samt A-Insinöörit som ledande byggkonsult. Styrelsen har övervakat projektet och fattat de centrala besluten.

13. Har planering, byggentreprenad och avtal varit föremål för upphandling?

Planeringen, byggentreprenaden och avtalen i samband med genomförandet av Talas har varit föremål för anbudsförfaranden, och styrelserna har fattat sina beslut på grundval av dessa anbudsförfaranden.

14. Hur har man undvikit intressekonflikter om byggherrarna har beslutsrätt?

Beslutsfattandet sker i enlighet med aktiebolagslagen, bolagsordningen och god bolagsstyrning. I fall av jäv avstår de berörda personerna och de bolag de företräder från att delta i behandlingen och beslutsfattandet.

Boendes önskemål, möjligheter att påverka och information

15. Hur beaktades boendes önskemål?

Planeringen av Talas inleddes med att kartlägga invånarnas önskemål. Från invånarna i Kalasatama och bostadsrättsföreningarnas styrelser samlades önskemål in om vilka typer av utrymmen och aktiviteter som behövs i området.
Önskemålen samlades in via olika kanaler, bland annat på forum, i sociala medier och genom direkta enkäter till bostadsrättsföreningarnas styrelser. Dessutom presenterades projektet för invånarna vid möten i Kalasatama. Utifrån de inkomna svaren valdes de utrymmen och aktiviteter som fick störst stöd.
Även boenderepresentanter i serviceföretagens styrelser och styrgrupper har haft ett betydande inflytande under förberedelsearbetet. De lyfte fram bostadsrättsföreningarnas och invånarnas synpunkter.

16. Kan boende påverka hur Talas kommer att användas i framtiden?

Ja. Talas är en ny lokal, och dess användning utvecklas utifrån boendes erfarenheter och synpunkter.
Boendes önskemål behövs till exempel för att avgöra vilka typer av evenemang, klubbar, tidsluckor, aktiviteter som passar familjer och barn samt andra användningssätt som kommer att utvecklas för Talas framöver.

17. Hur informeras man om frågor som rör Talas?

Information om Talas hittar man enklast på serviceföretagets webbplats fisuverkko.fi
Dessutom sprids informationen via bostadsrättsföreningarnas fastighetsförvaltare, som vidarebefordrar den till de boende i enlighet med respektive bostadsrättsförenings kommunikationsrutiner.
Tjänsteföretagens mål är att i framtiden utveckla och förtydliga kommunikationen, så att de boende har aktuell och lättillgänglig information om Talaksen och andra tjänsterelaterade frågor. Detta bidrar också till att minska missförstånd och oklarheter.
I praktiken innebär detta bland annat att utveckla Fisuverkon, att förbättra tillgängligheten och kännedomen om informationen samt att utveckla kanalerna för återkoppling, så att invånarnas önskemål och synpunkter beaktas bättre.
Mer detaljerad information om tjänsteföretagens verksamhet och kostnader finns på Fisuverk i de långa och korta tjänsteföretagsguiderna.

Beslutsfattande och förvaltning

18. Vem fattar beslut i tjänstebolagens frågor just nu?

Under byggfasen i Kalasatama utövas beslutsrätten av båda servicebolagens styrelser, verkställande direktörer och de aktieägare som har rösträtt vid bolagsstämmorna, det vill säga byggherrarna och Helsingfors stad.
Boendenas perspektiv tas med genom styrelsernas boenderepresentanter, styrgrupper och delägargemenskaper.

19. När övergår beslutsmakten till delägargemenskaperna?

Beslutsmakten ska överlåtas till delägargemenskaperna när Kalasatamas servicekoncept och verksamhetsområden har genomförts fullt ut. Det beräknas ske under 2030-talet.

20. Varför har delägarföreningarna inte beslutsrätten ännu?

Kalasatama befinner sig fortfarande i en bygg- och utvecklingsfas, och tjänsteföretagen har fortfarande betydande regionala investeringar kvar att genomföra.
Den nuvarande modellen bygger på beslut från Helsingfors stad, detaljplaner, hyresavtal för bostadstomter och köpeavtal, avtal mellan tjänsteföretagen och delägargemenskaperna, bolagsordningar samt den stegvisa genomförandet av området. Efter överlämnandet av förvaltningen utövar delägarföreningarna beslutsmakten.

21. Hur väljs boendemedlemmarna till styrelsen?

Andelsföreningarna ombeds att nominera kandidater till boendemedlemmar i tjänsteföretagens styrelser. Röstberättigade aktieägare väljer ledamöterna vid bolagsstämman i enlighet med aktiebolagslagen. Helsingfors stad deltar dock inte i valet av boende-ledamöter.
De boendeföreträdarnas uppgift är att lyfta fram de boendes perspektiv redan innan förvaltningen överlåts.

22. Kan delägarföreningarna delta i bolagsstämmorna?

Ja. Aktieägarföreningarna har rätt att närvara vid bolagsstämmorna, med en representant per aktieägarförening. Aktiebolagen får yttrande- och rösträtt efter överlåtelsen av förvaltningen.

Servicebolagets roll och kostnader

23. Vilken roll har servicebolaget?

Tjänsteföretagen uppför, äger, förvaltar och underhåller Kalasatamas gemensamma tjänster, såsom gemensamma gårdar, gemensamma klubblokaler, parkeringsplatser på marknivå, parkeringsanläggningar och områdesportalen.
De fungerar som en regional upphandlings-, byggherre- och tillsynsorganisation från planering till inflyttning och underhåll.

24. Varför behövs ett servicebolag?

Servicebolaget möjliggör en centraliserad genomförande av de gemensamma tjänsterna på bostadstomterna. På så sätt behöver enskilda bostadsrättsföreningar inte separat bygga och förvalta alla motsvarande lokaler och tjänster.
Den centraliserade modellen minskar överlappande byggnation och möjliggör mer mångsidiga gemensamma tjänster för hela området.

25. Varifrån kommer servicebolagens administrations- och personalkostnader?

Servicebolagens uppgifter och Kalasatamas verksamhetsområden är omfattande. De ansvarar bland annat för avtalsförhandlingar, planeringsledning, upphandlingar, byggledning, tillsyn, mottagning, underhåll, reparationer, kundservice och kommunikation. Tjänsteföretagen är regionala bygg- och underhållsorganisationer.

26. Strävar tjänsteföretagen efter vinst?

Tjänsteföretagen drivs enligt självkostnadsprincipen. De strävar inte efter vinst och delar inte ut utdelning. Eventuella överskott används för att stödja och utveckla företagens egen verksamhet samt till förmån för gemensamma tjänster.

27. Hur kontrolleras användningen av avgifterna?

Användningen av avgifterna kontrolleras av tjänsteföretagens styrelser, verkställande direktör, ägare och revisorer. Verksamheten styrs av aktiebolagslagen, bolagsordningen och avtal. Årsredovisningar och verksamhetsrapporter offentliggörs årligen.

28. I media har det hävdats att tjänsteföretagens verksamhet även omfattar avfallsinsamling via rörledningar och/eller avfallshantering.

Tjänsteföretagens verksamhet omfattar inte avfallsinsamling via rörledningar och/eller avfallshantering. Kalasataman jäteputkikeräys Oy, som är en separat juridisk person, sköter den regionala avfallsinsamlingen via rörledningar i Kalasatama. Tjänsteföretagen har ingen verksamhet tillsammans med nämnda bolag.

29. Utövar tjänsteföretagen offentlig makt och använder de skattepengar?

Tjänsteföretagen utövar inte offentlig makt och finansieras inte med skattepengar.
Stadens andel har ofta beskrivits felaktigt i media när det gäller tjänsteföretagen. Tjänsteföretagen är självständiga aktiebolag där staden är en av flera minoritetsägare. Tjänsteföretagen ingår inte i stadskoncernen.

30. Handlar avgifterna till tjänstebolagen om en så kallad stadsdelsskatt eller en tvångsskatt?

Det handlar varken om en stadsdelsskatt eller en tvångsskatt. Var och en har valfrihet att avgöra om man till exempel vill köpa bostadsandelar i Kalasatama eller inte och därmed ansluta sig till vissa centraliserade tjänster i området. Säljaren är skyldig att informera köparen om detta före affären.
För tydlighetens skull kan det konstateras att liknande centraliserade tjänster i bostadsområden, såsom parkeringsbolag, har varit vanliga i Helsingfors i årtionden. Därför handlar det inte om något nytt.

31. Påståenden om dubbelhantering och dubbelfakturering hos tjänsteföretagen?

Påståendena stämmer inte.
Den gemensamma klubbvänlingen Talas ägs och används gemensamt av tjänsteföretagen. Därför avser den dubbla behandlingen i tjänsteföretagens styrelser Talas planering, byggande och användning, vilket innebär att båda styrelserna separat måste godkänna centrala frågor och avtal. Dessutom behandlar tjänsteföretagens styrelser var för sig gemensamma frågor som rör områdesportalen Fisuverkko.
Den påstådda dubbla faktureringen från serviceföretagen förekommer inte. Båda serviceföretagen tar endast ut användaravgifter som är kopplade till sina egna avtal från sina andelsinnehavare, såsom bostadsrättsföreningar.
När det gäller administrationskostnaderna konstateras att tjänsteföretagen är avsedda att fusioneras. Av denna anledning pågår utredning och förberedelser av de förberedande åtgärderna inför fusionen i företagen.